招商银行被福州再点名：保交房“回购款”1小时闪电划转为哪般？

摘要： 近日，福州住建局的一纸通报引起了市场的广泛关注。6月24日，福州市住房和城乡建设局发布一份关于招商银行股份有限公司福州分...

近日，福州住建局的一纸通报引起了市场的广泛关注。6月24日，福州市住房和城乡建设局发布一份关于招商银行股份有限公司福州分行预售资金监管未履责整改的通报。

通报称，由于招商银行福州分行对保交房项目预售资金监管账户监管不力，造成项目工程款难以支付、业主办证开票税款无法缴纳，保交房工作无法完成，严重影响社会稳定，暂停招商银行在福州市新增预售资金监管相关业务，直至招商银行福州分行配合完成上述保交房后续相关工作。

6月28日，福州住建局于官网撤下这则通报。

公开资料显示，通报中的世茂云浦公馆，位于福州市江南CBD地块，是浦下旧村改造项目，早在2020年就全部取证。据媒体报道，世茂集团回应称：“项目已于2021年‌9月2日交房‌，为毛坯交付，且所有业主全部办妥房产证。”

据《凤凰WEEKLY地产》报道，世茂云浦公馆的交房时间早于2022年全国保交楼工作启动前。之所以还会在后面出现保交楼纠纷，是因为这个楼盘商品房占比仅为20%，还有80%的房源是给浦下旧村村民的安商房。

安商房也称为安置型商品房，是福建省特别是福州市推行的一种特殊房屋类型，是货币化安置的一种形式，按照商品房的运作模式开发，属于限价商品房。安置型房商品房一般在6-7折左右。它的销售流程是，先由政府支付回购款，再面向被征收人销售。所以，这里会出现一笔由政府出资的“回购款”。

福州市住建局在通报中指出，这笔回购款为1.3亿，款项在进入监管账户不到1个小时，招商银行就协助法院对监管账户所有资金完成划扣，划扣至华润深国投信托。

福州住建局在通报中明确表示“保交楼项目预售资金监管账户可司法冻结、不可划扣”，且“项目保交楼相关工作未完成，参建单位部分工程款尚未支付，购房人办证开票税款未缴纳”。

福州住建局在通报中还提到了一份指导性文件——最高【2022】12号文件，即《最高人民法院、住房和城乡建设部、 中国人民银行发布关于规范人 民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》。

最高【2022】12号文件首条就提到：“人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取划扣措施。”

北京市盈科（福州）律师事务所投资并购法律事务部主任、CPA韩铁雄在接受媒体采访时表示，“根据最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行2022年联合发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，住建局理由充分。这个文件算部门规章，违反了可以行政处罚。这个事情多因一果，法院也有责任。”

值得注意的是，2023年，福州市城乡建设局发布关于招商银行股份有限公司福州分行未按要求实施商品房预售资金监管情况的通报。

通报中显示，该局在对重点监管项目融创公馆进行资金核实拨付过程中，发现招商银行股份有限公司福州分行未按照《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》（以下简称“办法”）要求实施监管，存在擅自从预售资金监管账户款项划转570万元用于归还贷款的行为。

对此，招商银行股份有限公司福州分行相关负责人称，融创公馆项目已竣备，本次划款系由客户主动发起，划款至该行贷款专户，用于归还一季度应归还的贷款本息，系正常的到期还本付息，未有强制扣转情况，符合建设部门的相关规定。

保交房工作是党中央、国务院作出的重大部署，既是保障民生、切实保障购房人合法权益的一项重要工作，也是有利于稳定预期，提振房地产市场信心，防范化解房地产风险的重要办法。

2024年5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，国务院主要领导强调要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。其中，压实金融机构责任是新增提法，体现出更加重视金融对支持项目建设交付的作用。

今年3月5日，《2025年国务院政府工作报告》提出，继续做好保交房工作。据国家金融监督管理总局网站消息，今年3月13日，金融监管总局党委召开扩大会议，2025年是“十四五”规划收官之年，持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作。

盈科韩铁雄介绍，按照最高【2022】12号文件，房屋交付的请求权优先于工程款的优先权，甚至优先抵押的优先权。“法律赋予商品房消费者超级优先权，保护消费者的居住权，维护社会稳定。房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，保交楼优先。”他说，“这是一个三部门联合发文，法院、银行都是要遵守的。”